PAMPLONA, 13 de septiembre (EUROPA PRESS) – La Asociación de Consumidores de Navarra Irache ha recibido en los últimos dos meses más de 400 reclamaciones y consultas sobre temas de alquiler de vivienda. Un buen número de estas inquietudes han estado relacionadas con dudas sobre los precios que se pueden aplicar, la duración de los contratos o las fianzas que hay que adelantar.
Irache ha señalado que muchas de las dudas han surgido sobre el alquiler de pisos para estudiantes. Tanto propietarios como inquilinos deseaban saber si podían formalizar un contrato de alquiler solo para el curso académico o si debían incluir a todos los inquilinos en el mismo.
Asimismo, se han presentado numerosas consultas relacionadas con problemas en la devolución de la fianza o con reparaciones necesarias en las viviendas.
Además, muchos querían aclarar cuánto podría aumentar la renta de alquiler en la prórroga anual o el precio máximo que se podía demandar por una vivienda en alquiler.
También han contactado personas que, bajo la nueva normativa sobre el mercado tensionado, buscaban información sobre hasta dónde podían ajustar los precios. Irache explicó: «En viviendas de zonas de mercado tensionado que ya estaban alquiladas en los últimos cinco años, el pago pactado al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de alquiler, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. En las viviendas no alquiladas en los últimos cinco años y para las que el propietario sea un gran tenedor, la renta acordada no podrá superar el límite máximo marcado por el sistema de índice de precios de referencia. Además, el arrendatario podrá prorrogar el alquiler hasta tres años en las mismas condiciones.»
La asociación ha indicado, en respuesta a las interrogantes de los consumidores, que la duración del alquiler será la que pacten libremente las partes. Sin embargo, si la duración acordada es menor a cinco años -o siete si el arrendador es una empresa- o no se especifica, el contrato se renovará automáticamente cada año hasta que se cumplan cinco anualidades (o siete, en el caso de empresas), a menos que el inquilino comunique su decisión de no prorrogar el contrato con una antelación de treinta días.
Al vencimiento del contrato (o de cualquiera de sus prórrogas), si transcurrieron al menos los primeros cinco años -siete si el arrendador es una empresa- sin que ninguna de las partes haya manifestado su intención de finalizar el contrato -el propietario debe comunicarlo con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos-, el contrato se prorrogará anualmente hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino se oponga con un mes de antelación a la fecha de finalización de cada una de estas anualidades.
Una vez finalizadas las prórrogas del contrato que se establecen por ley (ya sean obligatorias o tácitas), los inquilinos vulnerables podrán solicitar una prórroga extraordinaria de un año en las mismas condiciones, prórroga que deberá ser aceptada obligatoriamente si el propietario de la vivienda es un gran tenedor, según señaló Irache.
Por otro lado, si el piso se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, previa solicitud del arrendatario, el contrato de arrendamiento podrá prorrogarse de manera extraordinaria por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, conforme indica la ley de vivienda estatal.
Alquiler para estudiantes
Irache ha explicado que, en el caso de los estudiantes, es posible alquilar una vivienda solo durante el curso académico. Esto se formalizaría mediante un contrato de temporada, donde se especificaría que no se trata de un arrendamiento para uso de vivienda habitual, el motivo del alquiler y su duración.
En los arrendamientos para vivienda habitual, el inquilino puede dejar el alquiler a partir del sexto mes, siempre que lo comunique con treinta días de antelación. Se puede acordar que el inquilino indemnice al propietario con una mensualidad por cada año de alquiler que quede por cumplir. Si el tiempo restante es inferior a un año, se calculará la parte proporcional de la mensualidad.
Por su parte, el propietario, siempre que sea persona física, puede interrumpir el alquiler a partir del primer año, si ha indicado en el contrato de forma expresa que él mismo, sus padres, hijos o cónyuge -en caso de separación o divorcio- necesitan el piso antes de los cinco años como vivienda permanente. Para ejercer esta facultad, el propietario debe comunicar al arrendatario su necesidad de la vivienda, especificando la causa, con al menos dos meses de antelación a la fecha en que se va a necesitar.
FIANZA
En los arrendamientos de vivienda habitual es obligatorio que el inquilino entregue, al menos, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de la renta; en los de temporada, el importe es de dos mensualidades. A partir de este mínimo, se puede acordar otra garantía adicional, que en el caso de los alquileres para vivienda habitual no podrá exceder el importe de otras dos mensualidades más. Como norma general, la fianza se debe devolver al final del arrendamiento.
Irache explicó que si no se pacta alguna actualización, la renta será constante durante toda la duración del contrato. Si se acuerda alguna actualización, la ley señala que, como norma, esta no puede exceder la variación porcentual experimentada por el IPC. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a la notificación del arrendador del inmueble.
Además, la asociación destacó la conveniencia de cambiar la titularidad de los contratos de luz, gas o agua para que estén a nombre del inquilino y hacerlo constar en el contrato, para que este sea responsable de estar al corriente de pago, pueda negociar cualquier cuestión con las empresas o asuma cualquier posible consecuencia por incumplimientos.
Los gastos de comunidad, como norma general, corresponden al propietario, aunque puede pactarse que los asuma el inquilino. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Por otro lado, la asociación ha resaltado que la ley de vivienda estatal establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. Por lo tanto, estos gastos no pueden ser cargados o compartidos entre propietario e inquilino, «una práctica muy común hasta hace poco tiempo».
Asimismo, Irache explicó que al firmar un alquiler de vivienda habitual sobre una vivienda libre, el propietario debe inscribirlo en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra dentro del mes siguiente a la formalización del contrato. Una vez finalizado el arrendamiento, deberá cancelar la inscripción del registro. La Dirección General de Vivienda registrará de oficio los contratos de arrendamiento de vivienda protegida, que cuentan con visado administrativo.
Para poner en alquiler un piso, este debe contar con el certificado de eficiencia energética correspondiente, a menos que se alquile por menos de cuatro meses al año.
Igualmente, el propietario debe realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el inquilino sea responsable del deterioro ocasionado. Las pequeñas reparaciones que exijan el desgaste normal por el uso de la vivienda serán responsabilidad del inquilino.
Por último, Irache destacó que el inquilino no puede subarrendar la vivienda. «El contrato de arrendamiento no se puede ceder por parte del arrendatario, ya sea de forma total o parcial, sin el consentimiento por escrito del arrendador», concluyó.
